中國質量新聞網
您當前位置: 新聞中心>>市場監管>>地方動態>>

房地產領域案件現場檢查方法與技巧

2020-08-26 09:54:42 市場監管半月沙龍微信公眾號

房地產案件事關群眾切身利益,應當依法懲治各類違法行為。針對房地產領域案件常見違法行為,本文約請地方執法人員總結現場檢查方法與技巧,歸納常見違法行為查處依據,供系統同仁參考。

現場檢查步驟

第一步是事前聯絡。與住建部門開展聯合檢查時,住建部門一般會事先聯系檢查對象。開發商的關注點會在住建部門的檢查事項上,因此事先聯絡不會給市場監管部門對違法行為的查處帶來“打草驚蛇”的后果。但隨著案件查辦的日益增多,開發商對市場監管部門可能檢查的重點逐漸熟悉。因此,必要時可采取不打招呼方式直接赴現場檢查。如果是舉報類線索核查,一般不能提前聯系,避免證據被提前銷毀。

第二步是確定地點。房地產領域檢查時一般針對售樓中心進行檢查。而開發商營業執照登記地址與項目地址和售樓中心地址不盡相同。宣傳的內容一般都在售樓中心有所展現,故售樓中心應是檢查重點。要確認開發商售樓中心數量。如有多個,必要時可同步開展檢查。除售樓中心以外,還應進行網絡巡查。

第三步是實施檢查。在檢查前,應當根據執法“三項制度”的要求,全程打開執法記錄儀。在進入售樓中心前,應提前對售樓中心展示的樓盤名稱、門牌號等進行拍照,以確認檢查對象。對售樓中心外部宣傳標語、桁架廣告等內容也可提前拍照記錄。進入售樓中心后,要亮明執法證件。檢查時,實施檢查并拍照固證。遇到規劃真實性等問題,可提前通過電話初步確定是否屬實。在完成所有必要的檢查后,可要求售樓中心負責人接受現場詢問。

現場檢查內容

在進行檢查時,需要根據房地產領域宣傳特征,要求售樓中心現場提供所有宣傳途徑及資料。重點檢查以下方面:

一是宣傳單頁、折頁、雜志。一般擺放在售樓中心進門處架子上,也可能是銷售人員現場發放。常見問題有:以項目到某一位置的時間代表距離;宣傳學區等就學承諾內容;使用絕對化用語;宣傳虛假的內容;標注最終解釋權歸本公司所有;未標示預售許可證號;未標示代理公司名稱;含投資回報承諾的內容;引用數據未標明出處;規劃或在建項目未標注項目狀態等。

二是沙盤模型。一般在售樓中心中央位置放置樓盤項目的模型。常見問題有:模型與實際交付的房屋明顯不一致;模型頂部擺放“售罄”牌子但實際仍有房可售等。

三是區位圖。一般懸掛在售樓中心墻上。區位圖中常見問題在于標示的規劃內容與實際不符;項目位置與周邊配套的比例關系不準確等。

四是展板、宣傳板。一般在售樓中心通過擺放或者懸掛方式展示。宣傳內容中常見問題與宣傳單頁等大同小異。

五是現場宣傳音視頻。有些通過售樓中心懸掛的顯示屏或者廣播進行宣傳。常見問題為虛假宣傳。

六是價格公示表。一般在進門處公示區域內有營業執照、預售證等,價格公示也在其中。價格公示需公示每一套房屋的價格,一般通過紙質方式公示。常見問題是未按規定明碼標價。

七是格式合同。商品房銷售合同等一般都是由省局備案的格式合同,一般情況不存在問題。但也可對其他格式合同進行檢查,確認是否存在霸王條款等違法行為。

八是有獎銷售。一般售樓中心在銷售期間會舉行抽獎活動。常見問題有:抽獎式的促銷活動最高獎金額超過五萬元;中獎種類、數量、兌現方式等信息不明確,影響兌獎;虛假的有獎銷售。

現場取證要點

第一步,提取相關證據。

關于直接證據。對于檢查中發現涉嫌違法的,要現場固定證據。對宣傳單頁、折頁、雜志等載體,直接提取物證;對格式合同提取復印件;對價格公示牌復印相關紙質文本;對沙盤模型、區位圖、展板、宣傳板、桁架廣告等內容都需通過拍照方式固定內容。

關于其他證據?,F場提取當事人營業執照復印件、預售證、現場接待人員身份證復印件、銷售代理合同復印件、代理銷售公司營業執照復印件及備案登記證復印件、有關宣傳內容委托設計制作印制合同復印件、相關費用支付憑證與發票復印件、宣傳單頁交貨數量確認單等證據。

以上取證過程中要確保執法記錄儀全程錄音錄像,并及時將視頻刻錄至光盤作證據。對相關宣傳介質內容,現場應該盡可能獲取設計底圖,并將底圖打印后作為證據留存。

第二步,制作現場文書。

檢查現場應做好分工,專人負責與當事人負責人交談并進行執法教育,其他人員做好現場文書制作等工作。一是現場筆錄??赏ㄟ^移動執法箱以電子版方式制作現場筆錄。二是照片確認單。通過微信等工具,將手機里的照片通過文件傳輸方式傳送至電腦端。在電腦端腦現場制作照片確認單。三是法律文書送達地址確認書。要現場交由當事人確認送達地址信息,避免后續可能存在的送達困難。四是詢問通知書。通知當事人在指定時間、地點接收詢問,并提供有關材料。五是責令停止發布廣告通知書或責令改正通知書。責令當事人停止發布廣告,限期改正違法行為。

此外,應當在現場向當事人提供空白授權委托書。告知當事人如在法定代表人無法接受調查的情況下,通過法定代表人簽字并在企業蓋章后可授權其他人員全權接受調查。實際受委托人一般為熟悉情況的現場接待檢查人員。

第三步,有關人員確認。

所有現場制作的文書以及提取的證據材料都需要現場接待人簽字確認。一般售樓中心無公司公章,可暫時由現場接待人按手印確認,在事后調查過程中要求蓋章補正。

第四步,違法資料處置。

對于現場多余的宣傳單頁等宣傳資料,可按照《廣告法》進行扣押,也可由當事人當場銷毀。其他違法情形,由當事人采取合適方式及時整改。當事人在整改后及時提交含整改照片與內容的整改報告。該報告可作為對當事人作出從輕或者減輕處罰的證據之一。

第五步,靈活開展詢問。

在現場檢查結束后,可根據當事人配合情況以及違法行為涉及的人員情況,決定是否現場制作詢問。必要時可當場對相關人員進行詢問,固定事實,串聯證據,并提取被詢問人身份證明材料。

房地產領域常見違法行為及查處依據

一、違反《反不正當競爭法》的行為

序號

違法類型

表現形式

違反法條

處罰依據

1

虛假宣傳

(1)通過樓盤區位圖展示具有虛假規劃內容、虛假配套設施等信息;(2)樓盤銷控表中顯示的截至檢查當天的銷售情況與實際不符;(3)銷售現場的宣傳音視頻含有虛假內容;(4)銷售員銷售過程中口頭進行虛假宣傳或者通過微信朋友圈發布虛假信息;(5)沙盤模型展示內容與實際明顯不一致等;(6)沙盤模型中樓盤模型頂部放置“售罄”字樣,實際仍有房可銷售。

《反不正當競爭法》第8條第1款

《反不正當競爭法》第20條第1款

2

違法開展有獎銷售

(1)進行有獎銷售時最高獎項的金額超過五萬元;(2)中獎種類、數量、兌現方式等信息不明確,影響兌獎;(3)虛假的有獎銷售。

《反不正當競爭法》第10條

《反不正當競爭法》第22條

二、違反《廣告法》的行為

序號

違法類型

表現形式

違反法條

處罰依據

3

發布虛假廣告

在宣傳單頁、宣傳折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號、官網等媒介發布含虛假內容的廣告。

《廣告法》第4條

《廣告法》第55條

4

發布含有絕對化用語的廣告

在宣傳單頁、宣傳折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號等媒介發布含有“國家級”“最高級”“最佳”等用語的廣告。

《廣告法》第9條第1款第3項

《廣告法》第57條第1款第1項

5

發放含有投資回報承諾內容的廣告

宣傳單頁、宣傳折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號、官網等媒介發布含有“高回報,十年翻倍,穩賺不賠”等用語的廣告。

 

《房地產廣告發布管理規定》第4條第1款第1項、《廣告法》第26條第1項

《房地產廣告發布管理規定》第21條、《廣告法》第58條第1款第7項

三、違反《房地產廣告發布管理規定》的行為

序號

違法類型

表現形式

違反法條

處罰依據

6

對外發放含升學承諾內容的廣告

宣傳單頁、宣傳折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號、官網等媒介發布含有“A小學、初中配套,周邊學區為B學?!钡葍热莸膹V告。

 

《房地產廣告發布管理規定》第18條

《房地產廣告發布管理規定》第21條

7

發布含有以項目到某一位置的時間代表距離內容的廣告

宣傳單頁、宣傳折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號、官網等媒介發布的廣告中含有“本項目至A地點僅10分鐘車程”等內容,未標示實際距離的公里數。

《房地產廣告發布管理規定》第4條第1款第2項

《房地產廣告發布管理規定》第21條

8

發布未標示開發商名稱、代理銷售商名稱及預售證號的廣告

發布的除僅宣傳項目名稱外的預售廣告中,均未標示開發商名稱、代理銷售商名稱及預售證號。

《房地產廣告發布管理規定》第7條

《房地產廣告發布管理規定》第21條

9

發布未標明數據來源出處的廣告

宣傳單頁、宣傳折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號、官網等媒介發布的廣告中含有引用的數據看,如人口總量,商品房平均價格,平均地價等,但未標明上述數據的來源。

 

《房地產廣告發布管理規定》第20條

《房地產廣告發布管理規定》第21條

10

發布規劃或在建項目未標注狀態的廣告

宣傳單頁、折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號、官網等媒介發布的廣告中對真實存在的規劃及在建項目未注明在建或規劃中。

《房地產廣告發布管理規定》第12條

《房地產廣告發布管理規定》第21條

四、違反《侵害消費者權益行為處罰辦法》的行為

序號

違法類型

表現形式

違反法條

處罰依據

11

發布含有“開發商保留本資料最終解釋權”內容的廣告

在宣傳單頁、宣傳折頁、內部期刊、桁架廣告、展板、宣傳板、公眾號、官網等媒介發布的廣告中含有“本公司保留本資料最終解釋權”等內容。

《侵害消費者權益行為處罰辦法》第12條第6項

《侵害消費者權益行為處罰辦法》第15條

五、違反《合同違法行為監督處理辦法》的行為

序號

違法類型

表現形式

違反法條

處罰依據

12

提供含有霸王條款的格式合同

在提供的與消費者簽訂的格式合同中存在“最終解釋權”等內容。

《合同違法行為監督處理辦法》第11條第1款第4項

《合同違法行為監督處理辦法》第12條

六、違反《價格法》的行為

序號

違法類型

表現形式

違反法條

處罰依據

13

未按規定明碼標價

(1)在售樓中心銷售樓盤時未對商品房進行明碼標價。(2)不按照規定的內容和方式明碼標價;(3)在標價之外加價出售商品或者收取未標明的費用等。

《價格法》第13條以及《關于商品和服務實行明碼標價的規定》《商品房銷售明碼標價規定》相關規定

《價格法》第42條

(本文作者系浙江省海寧市市場監管局 張葉偉 原文刊載于《市場監督管理》半月刊2020年第14期)

(責任編輯:蒔伊)
最新評論
聲明:

本網注明“來源:中國質量新聞網”的所有作品,版權均屬于中國質量新聞網,未經本網授權不得轉載、摘編或利用其他方式使用上述作品。已經本網授權使用作品的,應在授權范圍內使用,并注明“來源:中國質量新聞網”。違反上述聲明者,本網將追究其相關法律責任。若需轉載本網稿件,請致電:010-84639548。

本網注明“來源:XXX(非中國質量新聞網)”的作品,均轉載自其他媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。文章內容僅供參考。如因作品內容、版權和其他問題需要同本網聯系的,請直接點擊《新聞稿件修改申請表》表格填寫修改內容(所有選項均為必填),然后發郵件至 [email protected],以便本網盡快處理。

圖片新聞
  • 河北省承德市雙灤區打造裝備制造產業 ...

  • 中國石化揚子公司塑料廠先后完成了1 ...

  • 揚子江藥業集團成立SME(主題專家 ...

  • 浙江省杭州市余杭區中泰街道總工會“ ...

  • 河北省唐山市開平區發展無花果種植

最新新聞
宁夏11选5下载